Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована?
Конечно, по мнению эксперта, все это справедливо только в случае покупки квартиры у надежной компании, которая работает в соответствии с 214-ФЗ, имеет богатый опыт и репутацию надежного застройщика.
«Если в багаже компании уже есть завершенные проекты, дома были сданы без задержек, а реализация квартир ведется согласно законодательству, ей можно доверить свои средства и вложиться в стройку на начальной стадии»
, — утверждает Ольга Петряшова. С мнением эксперта «Полис Групп» согласны многие игроки рынка. Однако девелоперы отмечают, что сейчас, в условиях экономической нестабильности в стране, вкладывать деньги в котлован стало опаснее.
По словам специалиста по связям с общественностью ГК «СДС» Артема Корзеева, в настоящий момент риски увеличились: если раньше достаточно было проверить репутацию застройщика, посмотреть на сданные объекты — и все становилось относительно понятно, то теперь существует риск банкротства компании.
Рисками на котловане инвестора не напугать
На этот максимальный уровень маржи и ориентируется нынешний инвестор. При удачном выборе объекта доходность от вложений действительно оказывается чуть не вдвое больше потенциальной прибыли от размещения средств на банковском депозите (сейчас около 7% годовых).
Некоторое представление о доле спекулятивных сделок на рынке можно получить из официальной статистики. Так, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2017 году по каждому седьмому договору долевого участия была зарегистрирована уступка прав требования. То есть примерно у 15% квартир по ходу стройки сменился дольщик.
Увеличение числа таких сделок по сравнению с 2016-м годом – более 10%. Разумеется, не во всех случаях речь идет об инвестиционных приобретениях.
Как сообщает E3 Group, около 50% всех предложений по переуступке нынче формируют дольщики, у которых изменились жизненные обстоятельства и они передумали. В этот же круг входят те, кто разочаровался в локации, не верит в финансовые возможности застройщика сдать объект вовремя или не сумел справиться с обслуживанием ипотечного кредита.
Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована.
Особенности выбора объекта и оформления документов.
Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране.
Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени. Строительство может быть приостановлено.
Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов.
Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку. Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых.
Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир.
Кроме того, региональные власти обычно
Уменьшение объемов выполненных работ. Последствия для подрядчика
В подавляющем большинстве случаев эти объемы не имеют характера завершения выполненных работ, а значит, не попадают под понятие этапа работ.
Заказчик лишь подтверждает, что подрядчик эти объемы выполнил за отчетный период. Согласитесь, что подтвердить выполнение и принять результат – не одно и то же.
Выполнение, как правило, подтверждается, чтобы определить очередную порцию финансирования строительства (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51). Должен ли подрядчик в этом случае признавать выручку от реализации работ?
Нет, не должен, ибо это противоречит статье 12 ПБУ 9/99.
Таким образом, подписав в одном месяце объем работ и сняв (обоснованно) этот объем в другом месяце либо уточнив расценки в сторону уменьшения, заказчик лишь отрегулировал сумму промежуточной оплаты работ.
Сделать это следует, внеся изменения в подписанный акт формы № КС-2 (справку формы № КС-3) в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 9 закона № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Решение № 2-6067/2013 М-5197/2013 2-996/2014(2-6067/2013;)~М-5197/2013 2-996/2014 от 3 апреля 2014 г.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи Российской Федерации, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. По смыслу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации к категории самовольной постройки может относиться лишь недвижимое имущество.
В соответствии с положениями статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
Очарование котлована: как стадия строительства влияет на продажи
Доля тех, кто рассматривает новостройки, только вышедшие в реализацию, сократилась примерно на 20%», — говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Основная причина, по ее словам, — желание минимизировать риски, причем не только со стороны покупателей, но и банков.
Последние в кризис ужесточают требования к новостройкам, в том числе и в отношении стадии строительной готовности. Сейчас доля покупателей, готовых заключить сделки на этапе устройства котлована, а также установки ограждения строительной площадки, составляет около 26%, добавляет эксперт.На то, что покупки на начальной стадии год от года идут на спад, обратили внимание и в «Лидер Групп». По объектам застройщика доля сделок на этапе «котлована» уменьшилась с 64% в 2006 году до 10% в 2015 году.
Такую динамику директор департамента маркетинга и продаж компании Дмитрий Пантелеймонов объясняет
Покупка квартиры в новостройке, как уменьшить риски
Чем больше объектов строительства, тем стабильнее положение компании, компания всерьез и надолго пришла работать на рынке недвижимости.
Следует также поинтересоваться наличием контракта на застройку, разрешительной документации на осуществление строительства, ознакомиться с полномочиями продавца квартир на осуществление продаж и изучить формы договоров, предлагаемых к подписанию.
Осмотреть будущую квартиру или место предполагаемого строительства многоквартирного жилого дома. Это поможет Вам убедиться в надежности застройщика, если застройщик говорит, что строительство уже началось, а на месте будущего дома Вы обнаруживаете поваленный забор и ржавую строительную технику, то вряд ли стоит доверять свои деньги такому горе-застройщику. Если покупка квартиры в новостройке происходит не на этапе котлована, а на более поздних этапах строительства, то Вам смогут показать именно Вашу квартиру.
научная статья по теме ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПРИ УСТРОЙСТВЕ ГЛУБОКИХ КОТЛОВАНОВ И МЕТОДЫ ИХ ОЦЕНКИ Общие и комплексные проблемы естественных и точных наук
На этапе обработки инженерно-геологических изысканий необходимо проанализировать возможность проявления того или иного неблагоприятного геологического процесса на застраиваемой территории.
2. Риск сверхнормативной деформации зданий окружающей застройки и сооружений. В условиях плотной городской застройки строительство новых объектов часто производится в непосредственной близости от уже существующих зданий. Несоблюдение строительных технологий в данных условиях, неправильная оценка влияния нового строительства может привести к недопустимым деформациям и даже авариям зданий.
Это может произойти на разных этапах устройства котлована: 1) на этапе устройства конструкций ограждения котлована; 2) на этапе откопки котлована; 3) при устройстве грунтовых анкеров; 4) во время демонтажа временных распорок. Для предотвращения негативного влияния от возведения котлована на окружающие здания и сооружения необходимо выполнить обследование этих зданий и зафиксировать существующие деформации.
Рискнуть ли купить новостройку на этапе котлована
Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.
Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют.
Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект.
Чтобы избежать проблем и купить квартиру в , важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.
Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках.
2. Деформации зданий при разработке вблизи них строительных котлованов и траншей
Большинство из приведенных факторов действует однозначно — ухудшаются свойства грунтов.
Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Рассмотрим кратко влияние основных указанных факторов.
Большой производственный опыт, накопленный при устройстве фундаментов в различных грунтовых условиях, свидетельствует о существенном влиянии методов производства работ, определяемых конструкцией сооружения, на стоимость и в значительной степени на устойчивость (несущую способность) фундаментов и на деформируемость грунтов основания, а следовательно, и всего здания. При разработке котлована вблизи существующих фундаментов снижаются вертикальные и горизонтальные напряжения в массиве грунта ниже дна котлована и рядом с ним (рис.
1.4), что уменьшает несущую способность основания вследствие полного или частичного исключения боковой пригрузки []. При глубине котлована, большей глубины заложения существующих фундаментов, могут возникнуть дополнительные отрицательные явления: развитие бокового активного давления грунта на стену существующего фундамента (у бесподвальных зданий), образование нисходящего откоса, устойчивость которого ограничена, действие гидродинамических сил, обусловленных понижением уровня подземных вод в массиве грунта, и др.
Далматов Б.И.
Покупка квартиры на стадии котлована: риски и выгода
Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия».
То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем. — Никогда не заключайте подобных договоров!
– советует Сергей Петров. — А если вас настойчиво попросят, нужно прямо и четко ответить:
«вы пытаетесь толкнуть меня на заключение незаконной сделки»
.
Потому что предварительный договор напрямую нарушает установленный законом способ участия в долевом строительстве.
В чем незаконность? — Дело в том, что, по ныне действующему законодательству, застройщик имеет право продавать будущие квартиры, то есть заключать договор долевого участия лишь по факту получения разрешения на строительство дома и лишь спустя две недели после опубликования этого разрешения и проектной декларации на своем сайте, — объясняет Сергей Петров.
Очарование котлована: как стадия строительства влияет на продажи
Доля тех, кто рассматривает новостройки, только вышедшие в реализацию, сократилась примерно на 20%», — говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Основная причина, по ее словам, — желание минимизировать риски, причем не только со стороны покупателей, но и банков. Последние в кризис ужесточают требования к новостройкам, в том числе и в отношении стадии строительной готовности. Сейчас доля покупателей, готовых заключить сделки на этапе устройства котлована, а также установки ограждения строительной площадки, составляет около 26%, добавляет эксперт.На то, что покупки на начальной стадии год от года идут на спад, обратили внимание и в «Лидер Групп».
