Порядок обмена частного дома на квартиру
Однако, если лицо по какой-либо причине решило самостоятельно осуществить подбор необходимого объекта и произвести его покупку без участия специалистов, нужно выстроить для себя план действий, и понять, на что нужно будет обратить свое внимание.Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой.
С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере.
Обмен жилья: как это происходит?
С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано. Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.
В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен. Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей. Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.
Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным.
Как оформить сделку по обмену квартиры или дома
Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.
Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано. О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников.
В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю. При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением. А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.
Как происходит обмен квартир
Но могут и отказать (согласно ст.
Рекомендуем прочесть:Снилс для иностранца с патентом
). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).
Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства. Чем рискует Покупатель, – см.
в этой заметке.
Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет.
Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев.
Как можно поменять квартиру на дом?
Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект.
Он должен отвечать всем вашим требованиям. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:
- с доплатой;
- равноценный;
- смешанный.
Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость.
Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города. Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки.
Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон.
Этот вариант не требует доплаты. Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок. Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение.
Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?
Все эти нюансы также прописываются в договоре. Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ. В каких случаях выгодно заключать договор?
Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:
- попытка сэкономить на уплате налогов.
- желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.
Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку налог на доходы физических лиц предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.
Обмен квартирами
Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно.
Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант. Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым.
Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, для оформления сделки потребуется сделать следующее:
- оригинал договора соцнайма;
- собрать необходимые документы:
- получить разрешение от наймодателя;
- заключить с другим нанимателем договор об обмене недвижимостью.
- справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
- письменное согласие на обмен жилья от органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица);
- квитанция об уплате госпошлины;
- справка о количестве проживающих в квартире лиц;
- заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
Подписанный обеими сторонами договор передается на рассмотрение наймодателю.
Размер доплаты будет зависеть от многого — в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.
Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую: документы, налог
В остальных случаях – по соглашению сторон.
Рекомендуем прочесть:Можно ли перенести стаж с одной трудовой книжки на новою
Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком!
Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета. По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.
В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:
- обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
- размен муниципального жилья под контролем администрации.
- обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир.
Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, .
Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально.
Как обменять квартиру правильно.
Способы обмена недвижимости
Причем, присутствует вероятность того, что в центре не придется вносить дополнительную плату.
Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.
Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.
В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта.
Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.
Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы
Предстоит сделка по обмену квартиры с доплатой или без неё? Узнайте полную информацию об этой процедуре
Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
- Выписка из ЕГРП на 2020 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
- Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2020 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).
Сроки регистрации имущества регламентируются . На 2020 год указаны следующие сроки:
- Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
- Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.
- Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно.
Договор мены недвижимости – тонкости оформления
Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма.
На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи.
В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре.